Массовая программа льготной ипотеки, стартовавшая в 2020 году, была закрыта 1 июля 2024 года. Изначально она призвана была поддержать строительный сектор и сохранить доступность жилья, но за четыре года эффект оказался двояким: строительство оживилось, но цены и неравенство в доступе к жилью значительно выросли.
Как и зачем создавали программу?
В 2020 году власти ввели льготную ипотеку с первоначальной ставкой около 6,5% и максимальными лимитами по суммам, чтобы поддержать спрос на новостройки и предотвратить банкротства застройщиков в условиях пандемии. Были снижены требования по первоначальному взносу и расширены лимиты по суммам — меры быстро сделали кредит доступнее, и спрос резко вырос.
Как программа развивалась и сколько ресурсов потребовала?
Первоначально программа задумывалась как временная мера, но затем неоднократно продлевалась и расширялась. В результате за четыре года выдано около 1,5 миллиона кредитов на общую сумму примерно 6 триллионов рублей. При этом размер бюджетных компенсаций и корректировки условий несколько раз менялись в ответ на рост ключевой ставки и давление на рынок.
Почему это привело к перегреву рынка?
- Спрос стал превышать предложение — девелоперы ускорили продажи и строительство, а доходы застройщиков выросли.
- Цены на первичном рынке взлетели: за несколько лет рост в крупных городах исчислялся десятками процентов (примерно +79% в Москве и +105% в Санкт‑Петербурге по данным аналитиков).
- Доля льготной ипотеки в выдачах достигла рекордных значений — примерно три четверти всего объёма, что сделало рынок зависимым от господдержки.
- Физические параметры жилья уменьшились: в среднем стали продавать меньшее по площади и более экономичное жильё.
Кому программа дала выгоду, а кто потерял?
Главными бенефициарами стали девелоперы и производители стройматериалов — их выручка и маржинальность выросли. Для многих покупателей же доступность жилья фактически ухудшилась: средний срок кредита увеличился до порядка 26 лет, а стоимость квартир и платежей росла быстрее доходов. Много семей получили меньшие по площади квартиры, несмотря на льготную ставку.
Почему программу свернули?
Причины комбинированные: рост стоимости бюджетных компенсаций на фоне повышения ключевой ставки, риск перегрева рынка и образования «пузыря», а также критика со стороны экономических регуляторов. При этом признали, что положительный эффект программы во многом нивелировался ростом цен.
Чего ждать от рынка в ближайшие годы?
Прогнозы расходятся. Некоторые эксперты допускают значительную коррекцию цен при условии сильного падения спроса, другие считают, что застройщики не будут массово снижать цены из‑за обязательств по кредитам и запасов накопленной выручки. Ожидается замедление активности покупателей и возможные перебалансировки: часть спроса уйдёт на вторичный рынок, часть будет стимулироваться скидками, рассрочками и целевыми программами.
Какие льготы остаются и кто может рассчитывать на субсидии?
Массовая программа завершилась, но остаются адресные или отраслевые программы — например льготы для семей с детьми и отдельные инициативы для специалистов IT и других приоритетных категорий. Часть программ действует ограниченно и подлежит корректировке условий, а некоторые пилотные проекты реализуются в малых объёмах.
Вывод
Массовая льготная ипотека добилась своей задачи по оживлению строительства, но одновременно усиленно разогрела рынок и ухудшила доступность жилья для значительной части населения. Закрытие программы снизит нагрузку на бюджет, но не приведёт мгновенно к доступности жилья: для этого потребуются время, снижение ставок и/или дополнительные меры адресной поддержки.
