Верховный суд отменил «схему Долиной» и усилил защиту добросовестных покупателей

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ включены 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов, с целью унификации подходов судов при разрешении споров о праве собственности на жилье.

Что меняется

Верховный суд подчеркнул, что само по себе заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является безусловным основанием для отмены сделки. Судам рекомендуется учитывать добросовестность покупателя и то, имел ли он возможность распознать указанные обстоятельства.

Обзор указывает на принцип равной судебной защиты для обеих сторон сделки. Если договор признаётся недействительным, применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Также отмечено, что заблуждение продавца по поводу мотивов сделки не всегда является существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК.

Повод для пересмотра практики

Пересмотр практики был связан с громким делом 2024 года: продавец заявила, что стала жертвой телефонных мошенников и продала квартиру в состоянии заблуждения. После продажи полученные средства были переведены злоумышленникам.

Покупательница обратилась в суд, и нижестоящие инстанции признали сделку недействительной, вернув квартиру прежнему владельцу и оставив покупательницу без жилья и без полученных денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчёркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.